江北核心区南工大板块，我们提到过很多次。但这次要聊的，则是真正意义上的“南工大板块”——它被南京工业大学江浦校区、江苏警官学院包围，背靠老山，紧挨江核，是一处本地人很熟悉、但非江北人有些陌生的地方。
虽然这里存在感一直不强，但楼市的烈火到底是烧到了这里——上周末纯新盘卓越云曜公开了售楼处和样板间。加上更早亮相的新城水岸云际，南工大板块打响了这声楼市发令枪。
3成首付的南工大
向江核发起挑战
刚公开了样板间的卓越云曜，为了能与核心区“掰掰手腕”，在户型设计、装修标准和门槛等方面，制造了不少悬念。
先来看一些基本信息：卓越云曜打造了9栋小高层住宅，其中2栋11层，7栋17-18层，体量总共套房。户型分为㎡、㎡两种，其中11层的2、5号楼全部为㎡户型，一梯两户，其余楼栋全部为㎡，一梯一户。
卓越云曜最快4月底迎首开，首开首开1/2/3号楼，共计套房，涵盖两种户型。该项目毛坯限价3万/㎡，基础装修价格预计3.2万/㎡，升级装修包预计元/㎡，最终放风价格为元/㎡，总价（含装修包）约万起。
首付方面，买包最低可3成首付，不买最低5成起。
参考目前的江北核心区，之前首付5成的长江时代首开一千多套卖个精光，早已被其他楼盘看在眼里。接下来，核心区是否能维持低首付开始存疑，买包就能3成首付的南工大，至少在上车门槛方面打出了优势局。
不墨守成规的南工大
户型有点惊喜
产品方面，卓越云曜可以好好说道下。
相比核心区，南工大的最大优势就在于“矮”——较低的层高，带来了更大的得房率。据了解，算上赠送面积后，卓越云曜㎡户型得房率为81%，㎡户型得房率为87%。在房价颇高的今天，多送面积就是实打实的送钱啊！
而户型设计上，卓越云曜总算又一次跳脱了三房的“常规设计”。随便放一张图上来，三房产品比较主流的设计是这样的：
坦白说，这样的户型即使是阅房寥寥的普通人都似曾相识，阅房无数的买房君则是相当审美疲劳。
但在卓越云曜，㎡的三房设计是这样的：
这样设计，与此前我们谈到的“横厅”结构有异曲同工之处。它不像前者，一进门左面或右面是一堵墙，而是南北进深的开阔地带，这就带来空间视野的解放；卧室没有单独排布在一侧，所谓的过道空间没有了，间接扩张使用面积；客卫直接与餐客厅相连，主次卧分居客厅两侧，创造了各个空间的相对独立。
还有三个房间都带飘窗、L型厨房、主卧套间设计等常规动作，不多赘述。㎡户型算是㎡的强化版，多了6.8米宽景阳台、10米大开间的优势，采光性更强。
装修方面，卓越云曜相比同类型竞品处在中游水平。升级后的装修包含实木复合地板、朗思威新风、博世地暖、日立中央空调、摩恩和科勒卫浴品牌、方太灶具、西门子洗碗机、好太太电动晾衣架等。当然有一说一，项目升级后的马桶有些差强人意，非电动式、尺寸较小，体验感略次。
低密是最大优势
周边二手房价差强人意
看疲了高层建筑，南工大板块的低密性，是这里的一条亮点。
受到老山森林公园限高影响，放眼望去，南工大板块整体为这种多层或小高层建筑，这点确实是核心区不具备的。与这里建筑形态类似的，还有紫金山旁、玄武湖畔等山水地形区域，对于偏爱自然环境和绿色生态的购房者，这里的吸引力无疑更大。
这里的市场面貌如何呢？除了卓越云曜、新城水岸云际两员主力军，“沉默寡言”的通宇林景蘭园、紫园两兄弟，长期充当南工大板块的“土地公”，剩余不多的毛坯房在售，均价约2.8万/㎡。
二手房方面，相比核心区这里确实难言倒挂。明发云庭、通宇林景熙园等小区，实际成交均价在2.7万/㎡左右，通宇的房子每个月大约成交10-15套，活跃度一般。
具有品牌溢价的金地浅山艺境，二手房能卖到3.5万/㎡左右，但该小区物业类型复杂，既有小高层还有叠墅，因此买房人对其褒贬不一，成交价格忽高忽低。
这里还有一所配套南工大实验小学，据说引进了南化实小和明发一中的师资力量，有一定的教育基础，但该校成立时间短，尚未有成绩出炉。
结语：卓越云曜所在的江北南工大板块，从小区布局、设计、装标甚至是价格，基本向核心区靠拢了，甚至某些特点还要优于核心区，能级类似于城南中心。但在关键的倒挂属性上，这里还尚有差距，如何缩小这份距离，就要看卓越和它的邻居新城，如何逆转这盘棋了。
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