最近，除了杭珹未来中心、富力中心、彩虹轩等投资必摇盘之外，还有几个自住楼盘领出预售证。所谓自住盘，就是配套不错，品质也可以，但板块内没什么倒挂，相对好摇的项目。
这几个项目是：
上城区丰收湖的龙湖天瑄城元/㎡，3月21号开始登记；拱墅区华丰板块的保利都和轩元/㎡；临平区临平新城的未来云城元/㎡，今天已经开始登记（3月20号），3月21号开始登记。
三盘位于杭州城北、城东方向，板块内缺乏概念加持，没什么倒挂，但居住便利性极高。
龙湖天瑄城
天瑄城位于上城区丰收湖板块，九环路和科城街交叉口的东北侧，丰收湖公园西面。
丰收湖板块由上城区和临平区共同构成，之前板块内临平区的观湖之宸、敏捷源著天樾府等盘均价元/㎡，上城区的中南春溪集均价元/㎡。
上城区的天瑄城价格自然按照上城区的限价体系，但因为位置更核心，靠近天街、丰收湖公园等配套，单价贵了块。按方，算一套房子也就是多了4万块，换个更好的位置，还是很值得，何况龙湖的口碑要胜过中南。
天瑄城项目规划13幢可售高层，户型建筑面积约98-㎡。天瑄城首开1、2、3、4、7#五幢房源，共套。首开为建面约98㎡中间套和建面㎡边套。
98㎡中间套户型为常见的三房两卫、动静分离格局，主卧有飘窗，南次卧阳台与客厅联通，然而书房空间较小。
㎡四房两厅两卫，餐厅一体边厅带飘窗，南向主次卧大阳台，空间尺寸相比98㎡户型有较大提升。项目精装有中央空调+地暖，全屋壁纸，西门子厨电两件套，科勒+TOTO卫浴等。
天瑄城的优势很明显，丰收湖板块整拆整建，未来城市界面将焕然一新。配套有龙湖天街、东城实验学院（东润校区）、丰收湖公园，以及围绕丰收湖公园打造的会展中心、酒店、商务楼等。附近还有浙商数字产业园的产业加持。
项目不足之处是现在离地铁较远，但根据地铁四期规划，南北快线极有可能在这里设置站点，所以这一缺点有望用时间弥补。
另外有一大不利因素是笕桥机场的战斗机噪音，这个就没办法了，笔者去年前往丰收湖逛过一次，噪音不绝于耳。
参考丰收湖板块内其他楼盘，天瑄城的摇号难度应该不大，各项配套也不错，很适合自驾出行的自住客户。
保利都和轩
都和轩项目位于康华路与华丰路交汇处，距离前段时间刚刚开通的地铁3号线华丰路站约米。项目共建造12幢住宅建筑+3幢商业建筑。其中住宅中含1幢（10#）自持以及1幢（11#）公租房，其余10幢可售，层高14-16F不等。商业则基本位于项目的东、南两面。
项目首开套房源，主力户型建面、、㎡，精装均价元/㎡。
户型格局和上面的天瑄城完全一致，优缺点也是相同的。尽管户型面积大了2㎡，书房却依然有些小。
㎡这个户型，虽然房间空间尺度相比㎡有不小的提升，但户型格局可以说是挺差的了。入户门就在书房门口。只有一间朝南卧室，餐客厅大进深，内部采光堪忧。
这个户型还是不错的，和天瑄城的㎡格局相仿，各个房间尺度合理，空间利用率高。
配套方面，都和轩就在之前颇为火爆的春和云境边上，与春和云境周边配套一致，离地铁站还要更近一些。周边学校有青蓝小学、风华中学等，商业配套则可以仰仗华丰时代城与春和云境的商业，另外大型商业还有丁桥区域的龙湖天街、丁兰广场、长睦商业中心等。
春和云境得益于不错的配套与蓝绿双城品牌加持，人气一直不错。在拼社保入围机制出现之前，首开中签率14.9%、二开中签率9.72、三开中签率4.15%，中签率节节走低。社保入围机制发布后的收官加推，触发排序，社保拼至有房83个月，无房个月，并有66名人才参与登记。
都和轩很难复制春和云境的辉煌，然而鉴于首开房源只有套，板块内有已断供半年，触发社保排序的概率还是比较大的，但社保所需年限不会太高。
中骏鼎湖未来云城
鼎湖未来城规划套高品质的住宅+7幢超高层甲级写字楼+1条商业街+17幢总部办公等复合业态。上个月首开套房源，8户登记，中签率27.44%，这个表现在临平新城还算是不错了。
项目此次迎来二开，加
推天盈组团1#、7#、11#共3幢套房源。项目精装限价元/㎡，加推户型为方中间套三房两厅两卫、方四房两厅两卫边套、方四房两厅两卫边套，共3个面积段4种户型。
常规的中间套格局，全明户型，南向主次卧飘窗，餐客厅联通阳台。卧室空间看起来不错。
格局与㎡的A户型相近，北向增加一间卧室，阳台变成了双阳台
。
和㎡B户型格局几乎是完全一致，只是厨房窗变成了朝北，各个房间的空间尺寸相比B户型有一定提升。但户型图未标明尺寸，实际差异难辨。
1
39㎡的边厅户型，空间利用率相较C户型稍高，做成边厅又扩大了餐客厅的采光面。然而这一户型的公卫是暗卫，厨房操作台贴着北次卧，做饭声音会影响到卧室，整体来说做的并不太好。
未来云城从自身的建造规划与配套上来说都是很不错的，住宅立面用上了铝板，项目分4个居住组团，各个组团配有幸福学堂、0-3岁托育点、共享书房等便民服务，并配备三个地下会所，独立地块配建3万方邻里中心等。
从周边配套看，教育有临平一小、临平一中等；商业上临平银泰城、余之城、华元欢乐城都相距不远，此外项目自带由中骏自持的1.3万方中式特色风格商业街；地铁有9号线的临平站、南苑站，自驾有三路一环高架，驾车出行便利。配套丰富，较为宜居。
项目交房时间为年6月，户型面积段为m、m、m、m，绿化率35%，容积率2.5-2.8，车位配比：1比1，梯户比：2梯4户、2梯2户（方户型），31栋可售高层，物业公司为世邦泰和物业，物业费待定。
摇哪个比较好？
三个项目都比较适合自住，如何选择肯定还是首先看自己居住生活的圈子。若是对预算、地点无要求，笔者认为从短期内看保利都和轩≈龙湖天瑄城≥中骏鼎湖未来云城。
临平新城虽然城市界面不错，配套成熟，但终究是潜力有限，又离市中心距离过远。
天瑄城目前比较大的问题是暂无地铁，就算四期规划上，没个几年也建不好的。虽然不影响自驾出行的自住客户，但不利于聚拢人气。
华丰也是自住板块，作为居住区，城市界面也很一般，产业要依赖新天地和智慧网谷，但因为有商场、有地铁，离市中心的距离也还能接受，均衡性不错。
若考虑长期价值，则笔者认为龙湖天瑄城＞保利都和轩≈中骏鼎湖未来云城。
丰收湖板块整拆整建，且有产业规划，天瑄城又是离湖最近的住宅项目，位置得天独厚，只待城市界面、地铁等短板补齐。而都和轩在板块内品牌号召力不及春和云境，鼎湖未来云城产品品质大概率拼不过理想臻品。
因此三个自住板块中，长期价值，笔者更看好能成为板块标杆的天瑄城。
考虑社保或中签率问题，未来云城有首开参考，基本上不用拼社保，中签率也会容易一些。天瑄城的情况比较难推测，丰收湖板块之前热度一直不高，即使有天街加持，套左右，拼社保的概率也比较小。都和轩此次在三盘之中开盘套数最少，再加之春和云境的登记热度，板块的半年断供，以及近市中心+地铁3号线开通，有较大可能触发社保排序。
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